八通线驶向春天还需时日  

１２月２８日，八通线的试运行对于通州地产的意义也许远远不止一条交通干道的开通那么简单，中房协秘书长顾云昌说：“八通线的开通最大的意义，不在于缩短了通州与城区的距离，而在于彻底改变了人们对通州的心理距离！”
然而，从另一方面来看，交通也不是万能的，特别是对于一个区域的整体发展而言，一条轻轨的开通更多扮演的只是一个助推器的角色。
面对铺天盖地的溢美之词与通州地产的全线出击，有业内人士发出了“八通概念已经透支”的预警。记者采访了部分开发商、城市规划专家与部分置业通州的业主们，在肯定了八通线利好作用的同时，记者更多听到的却是一些理性的声音，交通成本、整体规划、配套设施、教育人文等诸多因素都成为通州目前发展制约性因素。面对八通线的开通，面对着“２００４通州年”的豪情，也许这些理性的声音来的正是时候——

一诫

    切勿“轨道铺到哪儿，吊车铁架跟到哪”

    据了解，今年通州区域新盘大约不下于５０个，光看京通路、果园环岛沿线树立的密密麻麻的楼盘广告牌我们就能窥见到通州开发的一片热闹景象。随着八通线的即将开通，通州区内８公里轻轨沿线就已有至少不下２０个项目拿地准备开发，保守估计，未来五年内，住宅供应量可能突破７００万平方米。
然而，通州区域的购房需求能否消化如此众多的供应？这成了开发商目前尚能回避但今后不得不应对的问题，毕竟“躲得了初一躲不过十五”。有业内资深人士担忧通州目前很像十年前日本、韩国的一些市郊城市，那是他们大力发展城市轨道交通的时代，在市郊与城市的距离拉近后，就曾经出现过“轨道铺到哪，吊车铁架跟到哪”的状况。由于轨道沿线土地没有宏观规控，项目猛量开发，开发周期相同而导致了同一时间段的楼盘供应猛增，只好被迫沦入“拼价格”的恶性循环中。同样的无序开发，会不会导致通州步其后尘，这样的隐忧不无道理。

八通线只是一次机遇，不是为了发展地产专门修建
购房专家舒可心在接受记者采访时提出，没有交通是万万不能的，但是一条轻轨的开通也不是绝对万能的。八通线不是为了发展通州地产专门修建的，它的开通只是市政交通系统整体发展完善的一部分，如何利用好政府工程为通州带来的机遇，做好相应的城市规划与配套才是关键，否则通州新城的概念也只是奢谈。

一味拿地建住宅最终可能害人害己害楼市
城市规划专家谢远骥对可能引发的盲目开发进行了善意地提醒，目前通州区域的大规模开发缺乏有效的整体规控，没有好的规划，谈不上一个区域持续的发展和品质提升，靠一个项目是不可能做到这一点的，靠一条路更不可能，只有提供整体高水平的规划，使人们能够看到它的未来，持续看到通州的发展潜力，这需要政府采取相应的措施。
谢远骥认为目前通州区域的住宅、商业、配套缺乏合理分配与有效的产业链组合，只是一味拿地建住宅，很有可能误导开发商与购房投资者，最终反而制约了通州地产的长远发展。
严格根据城市大规划，设计项目小规划
珠江地产副总经理殷伟明表示，在整体规划做好的前提下，作为发展商，还要严格根据城市总体规划进行项目的规划设计，使得项目的品质、功能合理，真正满足未来通州市民的需求，在这几个方面做到了，才能最终体现出价值。

二诫

    不能只“居住”却没有“生活”

    人生四需——衣食住行。在通州买房解决了住，八通线的开通一定程度上解决了行，但衣与食的问题却成为通州地产最大的争议所在，而直接折射出的就是通州区域相关配套的不足。目前，通州大部分楼盘的商业配套处于较低的水平，仅限于为居民提供美容、洗衣、用餐、日常消费的必要服务，大部分超市的规模都不到１００平方米，根本谈不上质量和规模。
通州必须有大型的商业做支撑
作为冬展会特邀嘉宾的购房专家舒可心认为，目前通州大部分地方仍然面临着只能满足“生存”，也就是住的层面，而没有“生活”的享受；如果不能及时在商业配套上进行大的改进与提升，就是再通几条轻轨，也无益于通州的整体发展。他认为通州必须有大型的商业做支撑，比如兴建一个大型的ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ，不仅满足了人们的购物体验，带动了人气，也可以解决不少就业问题，让更多的人来通州发展，做生意，只有提升了当地的区域经济，通州的发展才是良性和稳步前进的。

粥多僧少，警惕住宅与商业的比例严重失衡
有业内人士认为，通州的整体配套并不是没有，新华大街沿线由于开发较早，商业配套已经初显规模，但是其他地段都或多或少地存在着商业配套上的不足，住宅与商业的比例严重失衡。大部分本地开发商在楼盘的配套上只是应付，就连楼盘在前期宣传的一个卖点——会所，也变成了一种摆设，不少业主在网络论坛上抱怨大部分会所的诸多功能不能兑现，少数能够兑现的会所，价格也高的令人咋舌。当然，也有不少开发商很卖力地在自身配套上狠下工夫，据了解，蓝调沙龙配套开发的商业设施将近２．１万平方米，并将４０００平方米国际品牌超市、酒吧、咖啡厅等城市特色品牌商业引进来，力图打造通州区南部新城商业中心。新华联家园项目配套中的上海联华超市、音像店、咖啡吧、各色餐厅以及幼儿园等已经或即将投入使用，珠江绿洲也为业主提供了各式球类比赛场馆、游泳馆、健身馆等基础设施，但相对于庞大的通州整体的商业配套滞后依旧显得杯水车薪。

通州置业人群迫切关注社区配套
住在富河园的租户舒先生在接受记者采访时更是一脸无奈，“其实谁愿意住郊区的房？也就只是用来睡觉的，通州连个像样的电影院都没有，听场音乐会就更是奢望了。” 他明确表示自己白天一般都在市区，只是晚上回通州睡个觉，第二天一早又进城了。舒先生的感受恰恰真实地代表着新近置业通州的ＣＢＤ白领、小资们的需求。
以珠江绿洲的业主为例，一期塔楼的业主中一半以上是２５岁至３５岁的年轻人，他们对于社区配套设施的要求是最为活跃的。随着交通瓶颈的打破，年轻的小资人群将更多关注的目光投向通州，而通州如何解决他们的需求成为了通州地产面临的一个新问题。在国贸上班的凌女士也表示，相关的配套是否齐全，甚至附近是否有家乐福、麦当劳等细节都对她的置业选择有着直接的影响。

三诫

   不能只打价格牌，忽略项目品质

由于历史的原因，通州在撤县变区时，曾经一度出现过井喷式发展。当时的房地产开发规模很大，在全市首屈一指。但是由于当时房地产市场并不规范以及其他方面的原因，通州房地产开发一度出现了无序状态，违法项目多，项目品质也不高。
在国贸冬展会上，八通线的开通依旧成为大部分通州地产项目在宣传上的重头，而大多数展位上都将“首付１万，月供８００、轻轨开通”等字样标在显要位置，用“低价格”和“便利交通”来充当杀手锏。有专家曾直言不讳地提出，“通州目前大部分楼盘的品质仍然较低，如不在品质上有较大的提升，即使再低的价格，再好的交通也不会对通州的整体发展有太大益处，通州地产要想演好ＣＢＤ后花园的角色依旧任重道远。”据统计，通州区目前大部分楼盘均处在每平米３０００元至４０００元的价位之间，５０００以上的项目凤毛麟角，不少业内人士分析，像三元桥、ＣＢＤ、丽都商圈等热点区域，最高的楼盘差价几乎达到６０００余元，针对不同消费人群都有不同档次的楼盘与价位可供选择。而通州区内项目的品质与价位差异性不大，同质化导致的结果必然是消费群体的重叠，限制了通州的多元化发展，也给通州地产在市场上留下“只靠低价格取胜”的印象，使得通州地产的整体形象大打折扣。蓝调沙龙雅园在八通线试运行前，理性地打出“城铁，不是我们唯一的骄傲”的宣传语，主动自觉地提醒购房者，不仅要看城铁带来的利好，更要注重项目的内在品质，这一举措赢得了业内人士的一致认可，也反映出开发商的一种务实与成熟，但是整体区域的楼盘同质化现象依旧不容回避。

四诫

   通州教育怎能慢半拍？

置业通州 教育成“雷区”
记者在与部分通州主聊天时曾问及“置业通州最大的困扰是什么”，出乎意料的是，他们都不约而同地提到了“教育”。运乔家园的白先生就向记者坦言，接送在市区上学的孩子，已经成为他每天最痛苦与最繁琐的事情。而眼见年满７岁的女儿到了入学的年龄，旗舰·凯旋的业主刘女士也为区内找不到满意的小学而如坐针毡。
近年来，通州区政府虽然在教育的投入逐年增加，但与房地产的迅猛发展相比仍然显得跟进较慢，甚至有不少业主对现有的教学力量能否承担起未来激增的子女入学表示质疑。
据统计，在通州城铁沿线买房人的年龄８０％都在２５－３５岁之间，随着大批ＣＢＤ白领的进驻，这个年龄段和阶层的人们对于今后子女教育问题的关注程度是最高的。目前通州的教育状况仍然显得与发展不相协调，整个通州区目前仅仅潞河中学一所属于国家级示范高中，其余大部分学校，甚至幼儿园都是在当地原有的师资与硬件基础上沿袭下来的县城教育学校；除了北京第二外国语学院与北京广播学院，通州的大学更是寥寥无几，成人教育几乎是一片空白。无论是硬件配置，还是师资力量、教育观念，都和城区学校有着很大的距离。如果不想让子女在当地学校上学，就必须将子女送入城区入托、上学，由此又会带来费用高昂、接送难、安全隐患等一系列问题。

政府应与开发商携手办教育
近年来，已经有不少开发商意识到教育对于社区整体形象与档次上的提升起着越来越重要的作用。珠江绿洲将刘诗昆音乐艺术学校引入社区，蓝调沙龙也主动提出了“立体教育”的思路，并出巨资将现有的梨园镇小学重新改造，与北京教育科学院共同兴办通州第一实验小学，并联手汇佳，在社区内建立汇佳幼儿园，解决业主子女早期教育问题；此外，他们还煞费苦心地引进了成人教育“洋话连篇”，用于满足业主学习外语方面的迫切要求。但蓝调沙龙的负责人也坦言，通州整体教育水平的提升终究是要靠政府来解决，开发商只能是在力所能及的范围内进行教育的投资与建设，至于如何提高通州整体的教育质量、满意度与良好的口碑，是政府需要解决的重要问题，这样对于想来通州置业的人们又能少了一份顾虑，多一份选择。
如果说几年以前通州地产是在“奔跑”的话，那么八通线开通后，通州地产就将进入“飞跃”。现在摆在通州面前的是一副前所未有的好牌，如何冷静、清楚地审视区域自身的特点并借鉴其他地区的相关经验，进行科学的规划与合理的设计，并扎实做好相关配套的提升，已经成为通州地产成败的关键。